Таунхаусы — относительно новый для нашего загородного рынка формат жилья. Еще шесть-семь лет назад мало кто мог предположить, сколь активно он будет развиваться. Но сегодня таунхаусы стали настолько популярными, что очередной опрос специалистов мы решили посвятить им.
Таунхаусы — относительно новый для нашего загородного рынка формат жилья. Еще шесть-семь лет назад мало кто мог предположить, сколь активно он будет развиваться. Но сегодня таунхаусы стали настолько популярными, что очередной опрос специалистов мы решили посвятить им.
Наши эксперты
Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость»
Иван Богатов, генеральный директор компании Urban Group
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood
Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED
В чем причина популярности таунхаусов у застройщиков? Может быть, дело в том, что на имеющемся участке можно построить значительно больше таунхаусов, чем отдельных коттеджей?
Андрей Кройтор:
На мой взгляд, названная причина далеко не главная. Таунхаусы популярны у застройщиков прежде всего из-за высокой ликвидности, которая объясняется оптимальным для большинства покупателей соотношением цены и качества. Кроме того, в поселке таунхаусов проще проводить внутреннее зонирование: сам формат подразумевает использование принципов линейной архитектуры. По этой причине, а также благодаря применяемым конструкциям зданий возводить поселок таунхаусов легче и быстрее.
Иван Богатов:
Таунхаусы — это все-таки жилье для горожан, и они должны располагаться вблизи основного места работы хозяев. В нашем регионе экономическим центром является Москва, так что строить эти объекты можно только на приемлемом транспортном удалении — в пределах хотя бы получаса езды от МКАД.
На 1 га участка под застройку можно возвести до 2 тыс. кв. м коттеджей, 5 тыс. кв. м таунхаусов или около 15 тыс. кв. м квартир в многоэтажных домах. Учитывая, что земля в ближнем Подмосковье за последние три года подорожала в пять раз, становится понятным, что коттеджи в пределах 10–20 км от МКАД доступны только очень обеспеченным покупателям. Даже таунхаусы уходят дальше в область, уступая место высоткам.
Мария Литинецкая:
Формат таунхаусов довольно быстро завоевывает популярность у застройщиков — и сам по себе, и как часть смешанной застройки. Дело в том, что высокая плотность сооружения домов позволяет возводить их на небольших участках в 3–4 га.
Чтобы разнообразить проекты и выделить их среди подобных, девелоперы предлагают потребителю различные разновидности формата: дуплексы, твинхаусы, квадрохаусы, лейнхаусы, артхаусы…
Елена Первакова:
Конечно, причина развития формата таунхаусов заключается в том числе в возможности возвести большее число квадратных метров на небольшом участке. В результате на рынок выставляют объект, соответствующий параметрам загородного дома и по площади, и по цене. А в качестве компенсации за скромные размеры участка можно рассматривать наличие прогулочной зоны и развитой инфраструктуры поселка.
Продавцы часто оценивают таунхаусы в 500 тыс. долл. Между тем, согласно данным аналитиков, почти 90% спроса на загородное жилье приходится на объекты стоимостью ниже 300 тыс. долл. Предлагают ли таунхаусы по таким ценам? Можно ли считать объекты за полмиллиона доступными?
Татьяна Калюжнова:
Действительно, 500 тыс. долл. — не самая доступная цена. Столько стоит сегодня в Москве хорошая двухкомнатная квартира или даже не самая плохая трехкомнатная. А таунхаусы, кстати, дороже. По нашим данным, среднее предложение в этом сегменте — 760 тыс. долл.
Тем не менее существуют поселки, в которых таунхаусы стоят менее 300 тыс. долл. Из 107 загородных объектов, реализуемых сегодня в данном формате, таких 12. Еще в восьми цена домов колеблется от 300 до 350 тыс. долл. В основном, конечно, это удаленные проекты — 50 км от МКАД и более, а два поселка расположены в 120 км от МКАД, но можно найти недорогие предложения и в пределах 15–25 км.
Андрей Кройтор:
Качественные предложения по невысокой цене есть. В поселке Маленькая Шотландия стоимость таунхаусов начинается от 7,5 млн руб., в Лесных Полянах — от 7 млн руб., или 262 тыс. долл. И это с учетом того, что поселок находится всего в 1,5 км от МКАД, на участках — лесные деревья, рядом два озера, все дома построены, подведены центральные коммуникации! Но наиболее демократичная цена — в поселке Мечта, где есть возможность приобрести таунхаус за 5,8 млн руб.
Минимум за 500 тыс. долл. сегодня предлагают объекты бизнес-класса. Считать ли их доступными — вопрос скорее философский. Кто-то и за всю жизнь не накопит необходимую сумму, а для кого-то такое предложение слишком дешево и потому не соответствует социальному статусу.
Иван Богатов:
Задумав свой проект «Ивакино-Покровское», мы ориентировались на цену типовой московской двушки в спальном районе и постарались создать соответствующий по стоимости высококлассный объект. Трехэтажные таунхаусы с земельным участком были предложены по цене от 7 млн руб. Меньше чем за полгода мы распродали половину домов — и это притом что поселок находится в стадии строительства. Так что задачей застройщиков является создать объекты с качественной архитектурой, комфортной средой и надежной строительной частью и уложиться в стоимость минимально приемлемого московского жилья.
Однако похоже, что вследствие постоянного роста цен на землю реализовать подобные проекты скоро будет практически невозможно.
Мария Литинецкая:
Стоимость таунхауса зависит от месторасположения поселка, его удаленности от МКАД и качества строительства. Наиболее дорогие объекты предлагают на Рублево-Успенском и Ильинском направлениях: в поселке Polyanka de luxe стоимость таунхауса достигает 2,8 млн долл., в BarvihaVillage — 1,7–2,5 млн долл. Для сравнения: в жилом комплексе «Мечта», который находится на Дмитровском направлении, стоимость сблокированных домов колеблется от 216 до 333 тыс. долл.Что касается доступности, то для любого объекта недвижимости это относительное понятие, и зависит оно от доходов покупателя.
Елена Первакова:
Поселки, где таунхаусы предлагают за 300 тыс. долл., на рынке встречаются крайне редко. Как правило, либо они значительно удалены от Москвы, либо находятся на начальном этапе строительства. Наиболее распространенная цена действительно от 500 тыс. долл. Но поскольку конкуренция на рынке высока, застройщики предлагают гибкие условия приобретения недвижимости: рассрочки платежей, кредитные линии и ипотеку, хорошие скидки… Таким образом, таунхаусы становятся доступнее для покупателей.
Если переехать в таунхаус из московской квартиры, то возникают вопросы, связанные с инфраструктурным сопровождением: школами, детскими садами, поликлиниками, транспортной доступностью. Как они решаются? Еще одна проблема — содержание таунхауса: в какую сумму оно обходится владельцу ежемесячно?
Татьяна Калюжнова:
Зачастую поселок таунхаусов возводят в привязке к населенным пунктам, в которых уже имеются социальные объекты. Если же его сооружают на значительном удалении от них, то обычно застройщики создают комплекс объектов инфраструктуры.
Возьмем, например, Дубровку на Калужском шоссе. Там есть все, включая Макдоналдс и магазин «Перекресток». Могут быть и детские сады, и школы. Но это актуально для мегапоселков по 300–600 домовладений, где инфраструктура будет окупаться.
Что касается эксплуатации таунхаусов, то средняя ежемесячная плата сейчас составляет 8,24 тыс. руб. При этом в поселках с развитой инфраструктурой она находится в пределах 9,5 тыс. руб., без нее — 7,2 тыс. руб.
Андрей Кройтор:
Существует три варианта решения вопроса: либо школы и детские сады расположены недалеко от поселка, в ближайших населенных пунктах, либо по соседству имеются крупные инфраструктурные комплексы, в состав которых входят эти учреждения, либо девелопер строит их самостоятельно.
Например, жители Маленькой Шотландии могут водить детей в детский сад и школу поселка Лунево — до них не более десяти минут пешком. Поблизости от Лесных Полян находятся детский сад, лицей и спорткомплекс Газпрома. Жители комплекса «Покровский», расположенного на Новорижском шоссе, думаю, предпочтут водить детей в образовательный центр в инфраструктурном комплексе Novа Riga…
Содержание таунхауса экономкласса обойдется более чем в 3 тыс. руб. в месяц. В Лесных Полянах платежи составят 3–5 тыс. руб., в Маленькой Шотландии — порядка 6 тыс. руб. В поселке Мечта ежемесячную плату устанавливают в зависимости от площади дома и из расчета 40 руб. за 1 кв. м. В Покровском она достигает 12 тыс. руб. в месяц.
Иван Богатов:
Наиболее дальновидные застройщики располагают свои объекты рядом с крупными городами-спутниками столицы (Химки, Красногорск, Мытищи, Одинцово и т. п.), где имеются важные инфраструктурные предприятия. Но часть инфраструктуры застройщики могут создавать и сами. К примеру, в Ивакино-Покровском мы возвели детский сад и торговый центр, а школу сооружаем совместно с девелоперами соседних участков.
Содержание таунхауса обходится несколько дороже, чем городской квартиры. Ведь территорию нужно убирать, очищать зимой от снега, освещать ночью, охранять, а также стричь газоны, сажать кусты и т. п. Все это выливается в ежемесячные платежи размером в 7–10 тыс. руб.
Мария Литинецкая:
Сегодня часть поселков таунхаусов находится рядом с городами, имеющими развитую инфраструктуру. В противном случае жители либо пользуются объектами в соседних поселках, либо застройщик возводит собственный набор «социалки».
Елена Первакова:
Обычно перед тем как приступить к строительству поселка таунхаусов, проводят маркетинговое исследование инфраструктуры района и анализ деятельности конкурентов. После этого решается вопрос о том, каких элементов не хватает и как можно восполнить этот пробел.
Что касается коммунальных платежей, то их величина разнится в зависимости от наличия инфраструктуры и количества домов. В среднем это 7,5 тыс. руб. в месяц без учета платежей за свет, воду и газ. Финансовый кризис, как известно, негативно отразился на проектах строительства городского жилья. Что касается таунхаусов, то часто говорят, что этот сегмент рынка более стабилен. Так ли это, на ваш взгляд, и почему?
Татьяна Калюжнова:
Наиболее стабильным выглядит экономичный сегмент — тот, где цена таунхауса сопоставима со стоимостью недорогой московской квартиры. Людей не очень богатых, но при этом желающих переехать из города на природу, с каждым годом становится все больше. Так что перспективы у относительно недорогих таунхаусов неплохие.
А вот объекты более высокой ценовой категории, стоимостью от 700 тыс. долл., менее популярны, и в условиях кризиса спрос на них может снизиться. У состоятельных людей, как правило, есть столичная квартира, а за городом они приобретают второе жилье. Они, скорее всего, захотят купить полноценный коттедж, а не таунхаус.
Андрей Кройтор:
Таунхаусы действительно обладают неплохим «иммунитетом» к кризису. Во-первых, спрос на объекты экономкласса в несколько раз превышает предложение, поэтому частичное снижение их востребованности для рынка не критично.Во-вторых, из-за кризиса на недорогие таунхаусы обращают внимание покупатели, которые планировали приобрести загородный объект подороже. В последнее время их приобретают также те, кто изначально планировал покупать новое городское жилье: вместо 50–70-метровой квартиры можно позволить себе 150–200 кв. м в собственном доме. Подобных «переселенцев» из Москвы становится все больше.
В-третьих, поселки таунхаусов строят в основном крупные девелоперские холдинги, которые кризис затронул в меньшей степени. Поэтому о замораживании проектов пока речь не идет.
Иван Богатов:
С таунхаусами ситуация несколько иная, чем с другими видами недвижимости. Спрос на качественное жилье здесь существенно превышает предложение. А сделок с использованием ипотеки не более 5%. Это означает, что проблемы с банками незначительно затронули этот рынок. Застройщики редко ведут одновременно больше двух-трех проектов, соответственно, риск того, что они не сумеют с ними справиться, не столь высок. Все это в совокупности делает спрос на доступные и качественные таунхаусы стабильным даже в нынешней ситуации.
Мария Литинецкая:
Проекты таунхаусов подвержены тем же рискам, что и любые другие. На политику девелопера — продолжать либо заморозить строительство — влияют те финансовые условия, в которых он оказался: соотношение долей собственного и заемного капитала; количество проектов, находящихся на разных стадиях реализации; доля компании на рынке и в осваиваемом сегменте. Принимая во внимание диапазон цен на таунхаусы — от 200 тыс. до 2,8 млн долл., — спрос на эти объекты зависит от колебаний рынка так же, как и спрос на другие форматы жилья.
Елена Первакова:
Финансовый кризис не обошел стороной проекты сооружения таунхаусов. Конечно, поселки будут достроены, но сроки завершения работ могут быть пересмотрены, а новые проекты, как и у всех, временно заморожены. Благодаря тому что цена квадратного метра в сблокированных домах порой бывает ниже, чем в городских квартирах, данный вид недвижимости сегодня вполне привлекателен для клиентов. Поэтому спрос на таунхаусы не падает так, как спрос на городское жилье.
В западных странах таунхаусы — один из наиболее популярных видов жилья. В Лондоне и его пригородах целые улицы длиной в километр застроены такими домами. Как рынок таунхаусов развивается у нас, сколько поселков уже построили и строят? По каким ценам продают? Каков спрос, кто покупает такие объекты.
Татьяна Калюжнова:
Таунхаусы являются своего рода промежуточным форматом между квартирой и загородным домом, поэтому часто рассматриваются покупателями как альтернатива городскому жилью. За последние годы мировоззрение людей заметно изменилось, и многие из тех, кто раньше хотел жить только в столичной квартире, сегодня переориентируются на за город, и с годами эта тенденция только усиливается. Если есть возможность поменять квартиру на таунхаус (который наверняка окажется больше по площади, да и с собственным участком земли) — многие делают это.
В 2006 г. насчитывалось 46 поселков, где шли продажи таунхаусов, в 2007 г. — 76, в марте 2008 г. — 89, а сейчас их 107. Хотя частично это увеличение объясняется тем, что не все объекты, выведенные на рынок, продают в тот же год — часть переходит на следующий. Тем не менее очевидно, что популярность этого формата увеличивается.
Андрей Кройтор:
В Московском регионе, несмотря на кризис, рынок таунхаусов продолжает развиваться: сейчас в стадии активных продаж находится порядка 57 поселков. Спрос в период кризиса, конечно, снизился, однако на качественные проекты, реализуемые по демократичной цене, он по-прежнему превышает предложение. Практически все покупатели таунхаусов — это молодые семьи с маленькими детьми, которым требуется просторное жилье и благоприятная экология. Это представители среднего класса — владельцы малого и среднего бизнеса, менеджеры крупных российских или международных компаний.
Иван Богатов:
Причина популярности формата таунхаусов на Западе та же, что и у нас, — заметная разница в цене квадратного метра в городе и предместьях. Дополнительный импульс развитию формата за границей придали отличная транспортная сеть и многочисленные объекты инфраструктуры. Все это позволяет строить жилье для горожан в радиусе 60 км от городской черты.
В Подмосковье формат таунхаусов развивается в качестве переходного от «бетонного гнезда» в городе к индивидуальному дому с участком земли. Сегодня на рынке представлены как неординарные (таунхаус в черте Москвы, семиэтажный, ценой более 70 млн долл., или, наоборот, всего 100 кв. м на удалении около 100 км от МКАД), так и усредненные варианты.
Среднестатистический подмосковный таунхаус расположен на удалении 20 км от МКАД, его площадь около 200 кв. м, и стоит он около 600 тыс. долл. Покупают такое жилье чаще всего люди семейные, бизнесмены или руководители высшего звена государственных и частных компаний.
Мария Литинецкая:
Формат таунхаусов приживается у нас достаточно долго в силу того, что он непривычен российскому потребителю. Первые такие поселки были ориентированы на экспатов: Росинка (построен в 1990 г.) и арендный городок в рамках курорта Le Meridien Moscow Country Club (построен в начале 1990-х). Для того чтобы воспроизвести привычный для иностранцев образ жизни, возводили именно таунхаусы. Постепенно к ним привык и российский потребитель. В настоящее время развитие формата набирает обороты. На первичном рынке загородной недвижимости доля поселков, целиком состоящих из таунхаусов, и поселков, где сблокированные дома представлены наряду с другими видами жилой недвижимости, составляет около 18%.
Елена Первакова:
Рынок таунхаусов растет: многие россияне уже успели побывать за границей и увидеть, как живут там. В связи с кризисом спрос на эти объекты не упал, хотя некоторые покупатели заняли выжидательную позицию. Но поскольку сегодня имеет место некоторое сокращение строительства, в среднесрочной перспективе (два-три года) мы увидим, что спрос на таунхаусы будет повышаться на фоне уменьшившегося предложения. Это повлечет рост цен в данном сегменте.
Читайте также: