Восточное Дегунино: бизнес-класс по доступным ценам

Сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил рассказать о районе «Восточное Дегунино». Когда-то о нем москвичи - будущие новоселы и слышать не хотели, а теперь он стал площадкой для современного жилья вполне приличного уровня. Покупателям район нравится тем, что здесь практически нет ветхого жилья, самые «старшие» – это панельные девятиэтажки, а жилой фонд в целом – новый. Плюс неплохая экология и аура обжитого московского места. Единственный серьезный минус – до станции метро приходится добираться автобусом.

Новостройки: немного но качественно

Сегодня большим количеством строек район похвастаться не может. По информации начальника управления строительства САО Валентины Кильдияровой, по адресу Дубнинская, вл. 20-22 достраиваются три 17-этажных односекционных жилых дома с первыми нежилыми этажами и подземным гаражом на 144 машиноместа. Заказчик строительства – Госнаркоконтроль, строит дома Объединенная Строительная Компания (ОСК). Комплекс трех монолитно-кирпичных домов называется «Северное трио». Площади квартир – от 41 до 124 кв. метров, высота потолков – три метра. Стоимость квадрата начинается от 120 тыс. руб. ($3613).

Сдача домов первоначально планировалась на конец прошлого года. Теперь ввод в эксплуатацию планируется в первом квартале этого года. Сейчас в квартирах проводятся сантехнические и электромонтажные работы. Водопровод и канализация уже подключены. Осталось только оборудовать двор – обустроить газоны и тротуары, установить малые архитектурные формы.

Еще одна заметная стройка тоже расположилась на Дубнинской улице (владение 4). Там возводится многоэтажный гараж на 360 машиномест. Объект должен был быть сдан еще до кризиса - во втором квартале прошлого года. В настоящий момент завершены фасадные работы, монтируются окна и кровля, работают электромонтажники.

По той же Дубнинской улице (вл.40-42), но уже в соседнем районе Алтуфьево компания «Капитал Групп» отстроила еще один комплекс бизнес-класса. Этот 30-этажный монолитный ЖК, состоящий из четырех башен, носит название «Северный город». Площади квартир – от 50 до 106 кв. м., средняя стоимость кв. метра предложений, представленных на рынке, примерно 125 тыс. рублей.

Застройка: от панельных девятиэтажек до монолитов

По мнению главы районной управы Михаила Гладышева, причина слабой строительной активности заключается не в том, что до реконструкции района никак не дойдут руки, а, наоборот, потому что реконструкция района уже завершена – сносить в районе больше нечего, все развалюхи еще в 2000 году снесены и на их месте уже давно построены новые многоэтажные дома, большей частью современных индустриальных серий (в основном, П44-Т).

Значительная часть района застроена девятиэтажками. Все они сооружены в 70-х годах, и потому их износ не превышает 28%. Так что снос им пока не угрожает.

Транспорт: вся надежда на Малое кольцо

Ситуация с машиноместами не блестящая, но обещает быть приличной. Пока что сегодня, по информации управы, треть автовладельцев (34%) хранят машины в гаражах и на парковках. Когда к имеющимся в районе 1916 машиноместам в 2010 году прибавится еще 1380, а в 2011 - 822, то жители будут обеспечены машиноместами почти на 75%.

«Безлошадные» жители добираются до ближайшей к району станции метро «Петровско-Разумовская» автобусом, поскольку расположена она в районе Отрадное (СВАО). Впрочем, есть и другой путь – от железнодорожной станции «Дегунино» можно доехать от Савёловского вокзала.

У этой станции есть замечательные перспективы - рядом с платформой №2, у которой останавливаются поезда, идущие от Москвы, проходит путь, соединяющий Савёловское направление с Малым кольцом МЖД. Так что когда Малое железнодорожное кольцо приспособят для пассажиров и введут в строй, ситуация с транспортом непременно улучшится. Кстати, неподалеку от Восточного Дегунино должна появиться еще одна станция метро - в соседнем районе «Бескудниково» в 2013 году по планам должна открыться станция «Лихоборы» Люблинской линии.

Инфраструктура: не хуже чем у других

В районе имеется одна взрослая, одна стоматологическая и одна детская поликлиники. Однако, по информации заместителя префекта САО Анисима Учителя, взрослая поликлиника № 188 (ул. Дубининская, 40, корпус 2), с потоком больных уже не справляется. Соответственно, есть намерения поликлинику дополнить пристройкой. А поблизости от района функционирует офтальмологическая клиника имени профессора Святослава Федорова и еще несколько крупных больниц городского значения.

Что касается сферы образования, то в районе есть девять общеобразовательных школ, один колледж и 13 детских садов. В ближайшие два года число садиков доведут до 15.

И, наконец, о торговле. У станции «Петровско-Разумовская» расположился один из крупнейших многофункциональных рынков, а на пересечении Дмитровского и Коровинского шоссе - торгово-развлекательный комплекс XXL с массой магазинов и многозальным кинотеатром.

Оценивая плюсы и минусы района «Восточное Дегунино», Наталья Бланкова, маркетолог УК «Пересвет-Инвест» отмечает, что к достоинствам следует отнести преобладание новых жилых домов, весьма небольшое количество крупных промышленных предприятий (крупнейшие – Лианозовский молочный комбинат, электромеханический завод и завод технологического оборудования) наличие развитой социально-бытовой инфраструктуры. Недостатки следующие - нет крупных парков и зон отдыха, отсутствуют станции метро в шаговой доступности.

На рынке уровень цен - средний

Вообще, Северный округ очень популярен у покупателей жилья, что обусловлено хорошей экологией, развитой инфраструктурой. Большинство районов - новые. Все это оказывает влияние на среднюю стоимость 1 кв.м – в декабре, по данным УК «Пересвет-Инвест» цена 1 кв.м в новостройках округа составила 5636 $/кв.м, на вторичном рынке - 6292 $/кв.м. Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» приводят декабрьскую цифру по САО – 5599 $/кв.м.

По уровню цен данный округ уступает лишь центральному, западному и юго-западному, - отмечает Н.Бланкова. Внутри Северного округа район Восточное Дегунино характеризуется средним уровнем цен, уступающих более престижным – Сокол, Аэропорт, Хорошевский, Беговой, Тимирязевский.

Уровень цен на новостройки Восточного Дегунино составляет 5000 – 5300 $/кв.м, на вторичном рынке – 5300-5500 $/кв.м. По информации электронного сервиса нашего журнала Metrinfo.Ru «Цены на жилье по районам» средняя стоимость здешнего квадрата – 138 405 рублей.

В соседних районах, говорит эксперт, новостройки стоят 4800-5300 $/кв.м (Бескудниковский район более дорогой, Западное Дегунино и Дмитровский – дешевле), вторичное жилье – 4900-5500 $/кв.м.

Свои цифры приводит и директор по маркетингу МИАНа Алексей Кудрявцев. Так, по его данным, стоимость кв. м новостроек в настоящее время составляет около 120 тыс. руб. (вариация цен – от 115 тыс. руб. до 125 тыс. руб. за кв. м). Это значение на 15% ниже среднего показателя по САО и соответствует стоимости кв. м в среднем по Москве (121,3 тыс. руб.). По сравнению с соседними районами, средняя стоимость кв. м новостроек в Восточном Дегунине:

• на 15-20% выше чем в Западном Дегунине, на 20-25% выше по сравнению с Дмитровским районом;

• на 5-8% выше ценовых показателей расположенного ближе к центру Отрадного, что обусловлено локальной спецификой предложения – в Отрадном в настоящее время строятся преимущественно панельные объекты;

• соответствует стоимости кв. м в Лианозове;

• на 2-4% ниже средней цены площадей, возводимых в Алтуфьевском районе.

В общем объеме предложений вторичного жилья САО Восточное Дегунино занимает седьмое место с долевым показателем 7,2%: в январе на продажу здесь было выставлено около 170 квартир и комнат. Максимальное количество объектов – 9,9% в общем объеме САО – предлагается в районе Аэропорт, минимальное (0,3%) – в расположенном за пределами МКАД Молжаниново.  

В настоящее время средняя стоимость кв. м вторичного жилья в Восточном Дегунине составляет 169,4 тыс. руб. ($5268), что на 13,8% ниже аналогичного показателя по Северному административному округу – 196,6 тыс. руб. ($6114) за кв. м и всего на 6,5% дешевле, чем в среднем по Москве – 181,2 руб. ($5635). По сравнению с соседними районами стоимость кв. м вторичного жилья в Восточном Дегунине – одна из самых низких:

• на 5,2% ниже стоимости квартир и комнат в районе Отрадное;

• на 3,0-3,3% ниже ценовых показателей в Лианозове и Бескудникове;

• на 1,5% дешевле вторичного жилья, предлагаемого в Алтуфьевском районе.

Только по сравнению с Западным Дегунино и расположенным около МКАД Дмитровском районе ценовые показатели Восточного Дегунино выше: на 3,7% и 8,0% соответственно.

Но в целом эксперты считают, что молодое и развивающееся Восточное Дегунино для девелоперов весьма привлекательно. Правда, границы района жестко ограничены и здесь довольно мало вакантных площадок.

Примеры предложения на вторичном рынке Восточного Дегунина

Наша справка:

Район «Восточное Дегунино» занимает территорию в 385,6 га. Он расположен между Дмитровским шоссе и ж/д веткой Савеловского направления. Близлежащие районы – Дмитровский, Бескудниковский и Западное Дегунино. В районе имеется 151 жилое строение, в которых находится 29 998 квартир общей площадью в 1 миллион 508 тысяч квадратных метров.

Слово «дегун» в переводе с языка обитавших здесь некогда балтоязычных племен означает «выжженная земля» - такова распространенная версия происхождения названия «Дегунино». Первое упоминание о селе Дегунине отмечено в 1339 году в духовной грамоте московского князя Ивана Калиты, в которой он жалует село своей второй жене княгине Ульяне.

В 1860 г. богородский купец первой гильдии В.А.Прорехов основал на дегунинских землях первый в этих местах кирпичный завод. В 1900 г. при прокладке Савеловской железной дороги, чтобы было удобно грузить кирпичи, станцию решили сделать именно у этого заводика. Так появилась станция Дегунино.

Когда в августе 1960 года границы Москвы были расширены до пределов Окружной дороги – нынешнего МКАДа, территория села Дегунина вошла в Тимирязевский район столицы.

В 1964 году началось строительство микрорайона Дегунино-Бескудниково. Деревня Бескудинково оказалась в центре новой застройки. Через нее пролегли улицы Дубнинская и Бескудниковский бульвар (1966-1967), застроенные 5-этажными и 9-этажными домами.

А в 1991 году при проведении административной реформы Тимирязевский район был упразднен, и Восточное Дегунино стало районом в составе САО.

Источник: Интернет-журнал Metrinfo.ru